13.11.2018

Співвласникам багатоквартирних будинків

Відповідно до статті 4 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» (далі- Закон 417)  власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку є співвласниками спільного майна багатоквартирного будинку.

       Спільне майно багатоквартирного будинку є спільною сумісною власністю співвласників. Спільне майно це приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташовані багатоквартирний будинок і належні до нього будівлі та споруди і його прибудинкова територія.

     Оновлене законодавство визначає лише одного суб’єкта, який має первинне право на управління багатоквартирним будинком — це співвласники будинку. Серед нововведень Закону 417 одним з найголовнішим є чітке визначення альтернативних методів управління спільним майном у багатоквартирному будинку: управління співвласниками,  управління управителями, управління об’єднанням співвласників багатоквартирного будинку (ОСББ).

     Безпечне та комфортне життя мешканців багатоквартирних будинків залежить від їх вибору форми управління.

    Отже, співвласники мають для вибору такі альтернативні варіанти дій:

  — вирішувати всі питання щодо управління будинком самостійно на зборах;

— передавати функції з управління будинком управителю — фізичній особі — підприємцю чи юридичній особі;

— створювати об’єднання співвласників багатоквартирного будинку й передавати йому всі функції з управління будинком.

    Введенням в дію з 10.06.2018 Закону України від 09.11.2017 №2189-VIII "Про житлово-комунальні послуги" (далі-Закон 2189) суттєво змінено систему взаємовідносин, що виникають у процесі надання та споживання житлово-комунальних послуг та визначено нову класифікацію житлово-комунальних послуг і такої послуги, як утримання будинків і споруд та прибудинкових територій не передбачено. Натомість визначено послугу з управління багатоквартирним будинком, яка визначається за згодою сторін і не підлягає державному регулюванню.

    Таким чином, з 10.06.2018 виконавчий орган позбавлений повноваження щодо встановлення тарифів на послуги з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій.

    Разом з тим, згідно з пунктом 3 розділу VI Закону 2189 раніше укладені договори про надання послуг з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій зберігають чинність до дати набрання чинності договорів про надання послуг з управління багатоквартирним будинком.

     Розглянемо хто такий управитель, та що таке послуга управління багатоквартирним будинком та які договори необхідно заключити.

    Відповідно пункту 1 частини 1 статті 1 Закону № 417 управитель фізична особа-підприємець або юридична особа — суб’єкт підприємницької діяльності, яка згідно з договором зі співвласниками забезпечує належне утримання та ремонт спільного майна багатоквартирного будинку та прибудинкової території й належні умови проживання та задоволення господарсько-побутових потреб.

    І саме у випадку управління багатоквартирним будинком стороннім управителем має місце послуга з управління.

    Із прийняттям Закону 2189 послуга з управління багатоквартирним будинком отримала детальне нове регулювання. Що ж змінилося?

-усунуто штучне розділення послуг з утримання і управління багатоквартирним будинком: утримання визначено як невід’ємну складову управління.

-ціна послуги з управління визначена як вільна (договірна). Співвласникам багатоквартирного будинку і потенційним управителям дозволено самостійно домовлятися про розмір ціни цієї послуги. У поєднанні з можливістю співвласників самостійно обирати і змінювати управителів, це створює передумови для реальної конкуренції на   ринку управління житлом.

-упроваджується такий державний соціальний норматив як “гранична норма витрат на управління житлом”. Це означає, що і на витрати на управління багатоквартирним будинком взагалі, і на плату за управління зокрема поширюватиметься чинна в Україні система пільг та субсидій на оплату житлово-комунальних послуг.

-у договорі з управителем покласти на нього додаткові функції. Зокрема укладати від імені співвласників багатоквартирного будинку колективні договори про надання певних комунальних послуг з їх виконавцем, здавати за дорученням співвласників в оренду спільне майно, організовувати та виступати замовником робіт із капітального ремонту спільного майна, та інше.

      Договори на управління багатоквартирним будинком повинні бути укладені відповідно до Постанови Кабінету Міністрів України від 05.09.2018 № 712  « Про затвердження Правил надання послуги з управління багатоквартирним будинком та Типового договору про надання послуги з управління багатоквартирним будинком».

    На сьогодні в Роздільнянському районі  налічується 203 багатоквартирні будинки. Лише 31 багатоквартирний будинок визначився з формою управління, а це лише 15,27 відсотків Всі ці будинки обрали форму  управління об’єднання співвласників багатоквартирних будинків (ОСББ).

Тому сьогодні відповідно до законодавства всім співвласникам багатоквартирних будинків необхідно визначитись з формою управління будинком.